Об этом предупредила юрист Анна Хорюкова, объяснив, что такие сделки оспариваются в судах значительно чаще, чем возмездные.
«Главная опасность в том, что, если суд признает старый договор дарения недействительным, это аннулирует все последующие сделки с этой недвижимостью, — поясняет эксперт. — Добросовестный покупатель, который заплатил деньги, может лишиться и квартиры, и средств».
Почему подаренные квартиры — «группа риска»?
Юрист выделяет несколько «красных флажков», которые делают дарение легкой мишенью для оспаривания:
1. Семейные конфликты. Родственники дарителя (дети от первого брака, братья и сестры) могут посчитать сделку несправедливой и оспорить ее.
2. Мнимость или притворность. Часто под видом дарения скрывается обычная купля-продажа, чтобы избежать уплаты налогов. Такую сделку суд может отменить.
3. Даритель — пожилой человек. Если у дарителя были проблемы с дееспособностью (деменция, другие заболевания), наследники могут доказать, что он не осознавал последствий своих действий.
4. Банкротство дарителя. Если даритель в течение 1-3 лет после сделки был признан банкротом, его финансовый управляющий легко оспорит дарение как сделку, нарушающую права кредиторов.
Реальный случай из практики
«В моей практике был случай, когда мужчина подарил квартиру сыну, — приводит пример Анна Хорюкова. — Через два года сын продал ее добросовестной покупательнице. А еще через год даритель умер, и его дочь от первого брака подала иск, доказывая, что отец на момент дарения был невменяем. Суд удовлетворил иск, и покупательница потеряла квартиру. Вернуть деньги с продавца (того самого сына) оказалось почти невозможно — он их уже потратил».
Прежде чем покупать квартиру с «подарочным» прошлым, юрист рекомендует провести тщательную юридическую экспертизу:
1. Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Она покажет всю историю перехода прав. Если видите в цепочке дарение — это повод для углубленной проверки.
2. Узнайте судьбу дарителя.
Жив ли он? Если нет, поинтересуйтесь, не ведут ли его наследники споры.
Если жив, каково его здоровье и финансовое положение? Не было ли у него долгов или процедуры банкротства?
3. Обратите внимание на срок. Если дарение произошло менее 3 лет назад, риски максимальны.
4. Проверьте семейное положение сторон прошлой сделки. Наличие других наследников, которые могли быть обижены дарением, — серьезный фактор риска.
5. Попросите продавца предоставить документы, подтверждающие дееспособность дарителя на момент сделки (справки, заключения врачей), если это возможно.
«Идеальный вариант — потребовать от продавца оформить страховку титула, — советует Анна Хорюкова. — Это не убережет от суда, но хотя бы гарантирует финансовую компенсацию, если вы потеряете квартиру. И помните: если цена на кварцу подозрительно низкая, а в ее истории есть дарение, — это почти всегда ловушка».