Хорошо там, где контролируют

Главным арбитром для ТСЖ и УК являются собственники

Встречи с руководителями государственной жилищной инспекции по Оренбургской области в редакции «МК в Оренбурге» успели стать традиционными. Однако актуальности тема жилищного контроля и надзора не потеряла. Только за первую половину 2013 года приняты нормативные акты о жилищном надзоре, капитальном ремонте, начислении платы за общедомовые нужды, появился перечень обязательных услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и в очередной раз были повышены тарифы на коммунальные ресурсы. На все вопросы читателей отвечал и. о. заместителя начальника ГЖИ по Оренбургской области Дмитрий Жуков.

Главным арбитром для ТСЖ и УК являются собственники

­— Какое преимущество для жителей имеет заключение договоров напрямую с поставщиками коммунальных услуг?

— Единственный случай, когда заключение прямых договоров разрешено законодательством — это при непосредственном способе управления многоквартирным домом. В случае, когда домом руководит управляющая компания или ТСЖ, жители имеют право оплачивать услуги напрямую, минуя расчетный счет ТСЖ или УК, при условии, если они проведут общее собрание и определят такой порядок оплаты. Но за полноту платежей за коммунальные услуги все равно будет ответственна управляющая компания и ТСЖ.

Плюсы и минусы есть у каждого способа управления. При непосредственном способе, если в доме больше 12 квартир, по закону должна быть выбрана управляющая компания. Воспользоваться услугами подрядных организаций, минуя УК, нельзя. В этом случае управляющая компания отвечает только за содержание и ремонт общего имущества, и она не будет заинтересована, на мой взгляд, в экономии коммунальных ресурсов. УК не надо будет ставить общедомовые приборы учета, выполнять мероприятия по энергосбережению, потому что за общедомовые нужды будут платить жители напрямую ресурсоснабжающей организации. Еще один нюанс: почти в каждом доме проживают квартиранты. При непосредственном способе управления УК не заинтересована в их выявлении, составлении актов, это просто не ее полномочия. «Ресурсники» будут недополучать деньги, жильцы — переплачивать, а управляющая компания получать плату с квадратного метра только за услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Когда на доме есть управляющая компания или ТСЖ, то они просто обязаны следить за расходом ресурсов, знать, кто проживает в доме. Управляющая компания и ТСЖ заинтересованы поставить приборы учета, обойти квартиры, исключить несанкционированные подключения, воровство. Отрицательные моменты непосредственного управления мы видим сейчас на примере Орска. Люди обращаются к нам с жалобами на квартирантов, на бездействие «ресурсников», на непрозрачность складывающихся отношений. Считаю, что управляющие компании и товарищества ближе к населению — они участвуют в общих собраниях, отчитываются, утверждают размер платы.

МК — Вы рассказываете про идеальную управляющую компанию или ТСЖ…

— Почему же? У нас достаточно много организаций, достойно исполняющих свои обязанности. Например, инспекция проводила плановую проверку ТСЖ «Гамма». Так там все дома в хорошем состоянии, везде проведены плановые ремонтные работы, кое-где и вне плана. Нарушений выявлено очень мало. Установлены системы экономии тепловой энергии и горячего водоснабжения. Управляющая компания «Центральная» обслуживает более 200 домов, у них, как и у всех, есть проблемы, но они работают по снижению ОДН, выявляют квартирантов, и это видно по обращениям граждан, по их количеству и содержанию.

МК — Как должна быть оформлена процедура по выявлению квартирантов?

— По закону (Постановление № 344 от 16.04.2013) собственник должен уведомлять об изменении числа проживающих в квартире. Но если этого не происходит, предусмотрена обязанность по составлению акта, который потом передается в миграционную службу. Для выявления квартирантов могут быть привлечены члены совета многоквартирного дома, члены правления ТСЖ, которые ходят по квартирам и в присутствии свидетелей уточняют количество проживающих, подписывают документ, указывая дату и время. После подобных мер люди часто устанавливают приборы учета — в этом случае пусть живет сколько угодно квартирантов.

— Есть 354-е правила предоставления коммунальных услуг, я слышала, что в них внесены изменения относительно платы за общедомовые нужды. Что конкретно изменилось?

— Если на доме работает управляющая компания или ТСЖ, то перерасход будет компенсироваться за их счет, для этого установлен норматив. На общем собрании собственники могут принять решение, рассчитывать по-прежнему (то есть согласно площади). Подробнее о том, каким образом теперь будет начисляться ОДН — должны рассказать на общем собрании представители управляющей компании или ТСЖ и администрации муниципалитета. При непосредственном управлении за общедомовые нужды однозначно платят собственники в полном размере.

— Я — житель многоквартирного дома по проспекту Гагарина, 58/1. Слышала, что с 1 июля повышаются тарифы на коммунальные услуги.

— По городу Оренбургу по электро-энергии рост составит 12 %, газ подорожает на 15 %, холодная вода — на 10,8 %, водоотведение — 10,6 %, тепловая энергия — на 10,4 %, горячая вода — 14,4 %. С учетом всех коммунальных услуг средний рост составит 12 %.

— Управляющая компания не проводит собрания, не отчитывается о проделанной работе. Как можно на нее повлиять?

— Есть 731 постановление Правительства РФ, согласно которому УК и ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности: какие работы запланированы, какие выполнены, какой тариф на доме и многое другое — все должно быть размещено на сайте reformagkh.ru в обязательном порядке, а также на их собственном сайте (для УК) и сайте администрации муниципального образования или инспекции. Если управляющая компания не выполняет эти требования, можете обратиться в жилищную инспекцию, мы выдадим предписание управляющей компании, ТСЖ на устранение нарушения, проконтролируем его исполнение, за неисполнение привлечем к административной ответственности, или сообщим вам сайт, где вы можете ознакомиться с интересующей вас информацией.

МК — Как жилищная инспекция может повлиять на ситуацию, если УК, ТСЖ не проводятся общие собрания?

— У инспекции таких полномочий нет. Если поступают обращения жителей с таким вопросом, то мы проводим проверку по нашим вопросам, и направляем письмо в муниципалитет, чтобы они разобрались и вышли с инициативой проведения общего собрания. Администрация города или района имеет право проверить деятельность управляющей компании в части исполнения договора управления. ГЖИ может только выдать предписания и составить протокол о несвоевременном выполнении тех или иных работ на доме, а муниципалитет может взять договор, посмотреть, какие обязательства выполнены, сколько получено денег, куда они израсходованы, и по итогам проверки даже выступить с инициативой о расторжении договора с этой управляющей компанией и выборе новой. Можно отметить, что муниципалитеты в этом направлении сегодня не работают, несмотря на данные им Жилищным кодексом полномочия.

МК — Каким образом управляющая компания или ТСЖ должны оповестить собственников о проведении общего собрания?

— В большинстве случаев и из сложившейся практики, объявления о проведении собрания вывешиваются на доске информации у подъезда. В уставе ТСЖ, договоре с УК может быть прописано, каким образом оповещать собственников — заказным письмом или через объявление или каким-то иным способом.

Хочется отметить, что большинство ТСЖ общие собрания проводят. Много обращений по данному вопросу именно по управляющим компаниям. В прошлом году было много жалоб жителей на то, что управляющие компании в одностороннем порядке увеличили размер платы за содержание жилья, который на всех домах, независимо от их состояния, был равен установленному муниципальным образованием для нанимателей. Это грубое нарушение закона. Не проводя собрания, никто не имеет права поднять размер платы. Управляющие компании злоупотребляют своим положением, и даже подгоняют перечень работ под муниципальный тариф, хотя плата должна напрямую зависеть от состава общего имущества, площади придомовой территории и многих других факторов.

Теперь у жилищной инспекции имеются полномочия по проверке процедуры утверждения размера платы за содержание общего имущества, но хочется уточнить, что речь идет не об экономическом обосновании тарифа, а о самой процедуре: проведено собрание или нет, был ли кворум и так далее.

МК — Как можно узнать, что обязаны делать ТСЖ и УК на доме?

— Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Этот перечень работ должен быть заложен в тарифе: хотят жители оплачивать это или нет, закон обязывает управляющие организации оценить эти работы и заложить в тариф.

@ — Как понять, все ли требования по содержанию жилья выполняет управляющая компания или ТСЖ?

— Если техническое состояние дома у вас вызывает много вопросов, то вы можете обратиться в инспекцию с письменным заявлением с указанием нарушений, фактов, которые мы выйдем и проверим, о результатах сообщим письменно. Например, ремонт подъезда должен проводиться один раз в три–пять лет в зависимости от конструкции дома и, конечно же, от его состояния. Подметание в местах общего пользования должно производиться ежедневно, а влажная уборка — один раз в месяц. Ну и конечно, это зависит от принятого перечня работ, периодичности их выполнения и утвержденного размера платы.

МК — А если все же не убирают?

— Собственники могут составить акт и обратиться за перерасчетом. В акте должно быть зафиксировано неисполнение обязательств, предусмотренных договором, или их исполнение не в полном объеме.

МК — Если проверка ГЖИ подтвердила, что управляющая компания или ТСЖ не исполняет своих обязанностей, какие дальнейшие действия?

— Мы составляем акт проверки, в котором фиксируем выявленные нарушения, выдаем предписание на их устранение с указанием срока, составляем протокол, и привлекаем юридическое или должностное лицо организации к административной ответственности. В указанные в предписании сроки выходим на проверку их устранения, в случае если нарушения не устранены, также предусмотрена административная ответственность. Если речь в обращении идет о неисполнении условий договора управления, то направляем акт проверки в муниципалитет для принятия решения в рамках их полномочий.

— Мы живем в старом доме, большинство собственников — пенсионеры. На общем собрании в основном голосуют против тарифа на капитальный ремонт, а проводить его необходимо! Как нам переубедить несогласных и отремонтировать дом, вы можете нам помочь?

— Мы можем выйти на объект, посмотреть, в каком он состоянии, если действительно дом требует капитального ремонта, дать предписание управляющей компании о проведении детально-инструментального обследования дома, но оплата за него опять же ляжет на плечи жителей. В декабре 2012 года были внесены изменения в Жилищный кодекс, касающиеся порядка проведения капитального ремонта. И в этом году регионы должны принять законы для реализации положений Жилищного кодекса. После их принятия все собственники будут платить за капитальный ремонт в обязательном порядке. Минимальный размер взноса определит правительство области.

МК — Кто будет распоряжаться деньгами, собранными по статье «капремонт»?

— Создадут региональный оператор, который станет аккумулировать средства и выступать заказчиком капитального ремонта. До конца этого года будет утверждена программа, в которой для каждого из 52 тысяч многоквартирных домов области будет указан год проведения капитального ремонта. На общем собрании собственники должны будут определиться с выбором владельца спецсчета, который можно будет открыть только в определенном банке, утвержденном Правительством РФ.

@ — С апреля этого года с семьей живу по адресу: ул. Мира, 14А, в первом подъезде, на четвертом этаже. Ветки деревьев лезут на мой балкон, от них расползаются жучки по всей квартире. По телефону я обращалась в управляющую компанию «Восточная», но мне сказали, что по плану спиливание деревьев не предусмотрено. Как быть?

— По поводу спиливания деревьев можно обратиться в округ, где есть отдел экологии, который и согласовывает обрезку и спиливание деревьев. Просто так управляющая компания не может опилить деревья. Нужно еще установить: на придомовой территории они находятся или нет.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру